Autopromoción gestionada: comprar la parcela con licencia y construir tu villa en Menorca
En la autopromoción gestionada compras la parcela con el proyecto y la licencia de obra, y pasas a ser el promotor de tu casa: contratas tú la construcción, que paga un 10 % de IVA. En LLUM, la obra se estima en 16–20 meses, con dirección técnica y gestión económica incluidas en el acompañamiento.
Ser promotor: qué dice la ley
La Ley de Ordenación de la Edificación define al promotor por lo que hace, no por su oficio:
«Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.»Ley 38/1999, art. 9.1
Entre sus obligaciones están (art. 9.2):
- tener sobre el solar un derecho que le permita construir;
- facilitar la información necesaria para el proyecto y autorizar al director de obra las modificaciones;
- gestionar y obtener las licencias y autorizaciones, y firmar el acta de recepción de la obra;
- suscribir los seguros del artículo 19;
- entregar al adquirente, en su caso, la documentación de la obra ejecutada.
En LLUM, la parcela se entrega con el proyecto visado y la licencia de obra ya concedida, y el acompañamiento incluye la dirección técnica y la gestión económica de la obra.
El IVA de la construcción: 10 %
Si contratas la obra directamente con la constructora, como promotor, la ejecución de la vivienda paga el tipo reducido:
«1.º Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.»Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.3.1.º
Los impuestos de la compra de la parcela dependen de quién la venda: los explicamos en Impuestos al comprar una vivienda nueva en Menorca.
El seguro decenal si construyes tu propia casa
La garantía de diez años por daños estructurales es obligatoria para los edificios de viviendas, con una excepción para el autopromotor:
«No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años.»Ley 38/1999, disposición adicional segunda, apartado Uno
En la práctica: si vendes la villa antes de que se cumplan esos diez años, tendrás que contratar el seguro por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere de forma expresa en los términos que fija esa misma disposición.
Autopromoción frente a compra sobre plano
| Autopromoción gestionada | Venta sobre plano | |
|---|---|---|
| Qué compras | Parcela + proyecto visado + licencia de obra concedida | La villa terminada |
| Quién construye | Contratas tú la construcción, sin margen de promotor | La promotora se encarga de todo: constructora, técnicos y proveedores |
| Precio | Parcela + contrato de obra | Cerrado desde el primer día; pagos escalonados según contrato |
| Plazo | Construcción estimada: 16–20 meses | Construcción y entrega: 20–26 meses |
| Personalización | Mayor capacidad de personalización | — |
| Protección de anticipos | — | Aval o seguro obligatorio de las cantidades a cuenta (Ley 38/1999, disposición adicional primera) |
Las dos modalidades comparten la arquitectura y el nivel de calidad. El precio de cada una es a consultar.
Fuentes
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE) — arts. 9 y 19, disposiciones adicionales primera y segunda
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE) — art. 91.Uno.3.1.º
Artículo informativo, redactado a partir de la normativa vigente en la fecha de revisión. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
